Os fundos imobiliários brasileiros viveram um período de ajuste considerável entre 2024 e 2025. A combinação de juros altos por tempo prolongado, excesso de oferta em alguns segmentos e incerteza sobre o ciclo econômico fez com que muitos FIIs negociassem com desconto significativo em relação ao valor patrimonial.
Em 2026, o cenário mudou — mas não de forma uniforme. Alguns segmentos se recuperaram com força. Outros ainda carregam cicatrizes do período anterior.
FIIs de logística foram os que mais se beneficiaram do crescimento do e-commerce e da reorganização das cadeias de suprimento. A vacância nos principais galpões das regiões metropolitanas caiu para níveis historicamente baixos, e os contratos de locação foram renovados com reajustes acima da inflação.
O segmento de escritórios corporativos ainda não voltou ao patamar pré-pandemia em termos de ocupação. O trabalho híbrido consolidou-se como padrão em muitas empresas, e isso reduziu a demanda por grandes lajes. Fundos com imóveis em localizações premium (Faria Lima, Berrini) se saíram melhor do que os de segunda linha.
Contrariando previsões pessimistas de alguns anos atrás, os FIIs de shopping centers mostraram resiliência. O consumo físico não morreu — ele se transformou. Shoppings que investiram em experiência e diversificação de mix de lojas mantiveram fluxo de visitantes e receita de aluguel estável.
Além do dividend yield — que pode ser enganoso se calculado sobre um período atípico — vale analisar a qualidade dos imóveis, a diversificação de inquilinos, o prazo médio dos contratos e o histórico de gestão. Um yield de 12% pode parecer atraente até você descobrir que metade da receita vem de um único inquilino com contrato vencendo em seis meses.